一、设备管理质量目标篇
　　1、房屋及共用设施维修、保养及时率98%；
　　2、共用设备设施维修保养及时率98%
　　3、有偿维修服务及时率98%
　　4、有偿维修服务满意率99%
　　5、房屋及设施设备完好率≥98%
　　6、公共水损≤7%；
　　二、设备综合管理篇
　　1、设备设施三级保养包括：日常保养、一级保养、二级保养。
　　2、日常保养：指经常性的例行保养工作。
　　3、日常保养内容包括：定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对送风/排烟风机、消防水泵、其它备用水泵、发电机等不经常运行的机械设备进行盘车、试车，发现小故障及时排除，作好记录。
　　4、一级保养对机械设备进行：检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；
　　5、一级保养对电气设备：清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；
　　6、一级保养对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理或更换。
　　7、二级保养对机械设备：进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；
　　8、二级保养对电机：进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；
　　9、二级保养对电气设备：全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；
　　10、二级保养对电子设备：除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；
　　11、故障维修：故障维修是指设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。
　　12、紧急维修：紧急维修是指设备发生影响业主正常工作和生活或危及人员生命财产安全等紧急情况，为维护设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新或改造的活动。
　　13、设备分类：根据设备对业主服务的重要性将其分为A、B、C三类，并依此确定维护保养方式。
　　14、A类设备包括：变压器、发电机、高压配电柜、低压配电柜；电梯；火灾自动报警控制器、消防联动控制柜；中央空调冷水机组、冷却泵、冷冻泵；生活水泵、消火栓水泵、喷淋泵、稳压泵；综合布线垂直子系统等。
　　15、B类设备包括：楼层配电柜、双电源切换柜；火灾自动报警系统附属设备、送/排风机、排烟风机及风阀、湿式报警阀；空调柜机、冷却塔；安防系统；气体自动灭火系统；停车场管理系统；综合布线水平子系统等；
　　16、C类设备：除A、B类以外的所有设备。如：小型控制箱（配电箱）、照明设施；分体式空调、风机盘管、风扇、各类风管；空调和消防给水管道和阀门、生活给排水管道和阀门、潜水泵、各类水池、水箱等；维修和施工机具；清洁绿化机具；办公设备；食堂设备；保安通信设备等。
　　17、计划预修制包括：日常保养、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造。
　　18、公司的设备管理模式：采用计划预修制与状态监测维修、事后维修相结合的管理模式。
　　19、符合磨损规律的A、B类设备主要包括：电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组、道闸等。
　　20、对于符合磨损规律的A、B类设备：定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。
　　21、对于A、B类电气设备、电子设备进行：三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。
　　22、对于C类设备：采取日常巡检+事后维修方式，每年进行一次保养。
　　23、供热与供冷系统最低保修期限为：2个采暖期、供冷期；
　　24、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程最低保修期限为：2年。
　　25、设备保修期内，应对设备进行维护，机电设备可做：日常维护保养、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托。
　　26、设备保修期内，维护保养工作应以：清洁、防腐、润滑、调整、紧固，不宜触及核心软、硬件部分。
　　27、保修期结束，保修单位结算保修金时，设备组须在结算申请书上如实填写使用方意见并报管理处审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字、盖章。
　　28、生活水泵日常保养周期为：半月。
　　29、生活水泵一级保养周期为：每季。
　　30、生活水泵二级保养周期为：每年。
　　31、生活水泵中修周期为：三年。
　　32、生活水泵大修周期为：六年。
　　33、消防水泵日常保养周期为：每月。
　　34、消防水泵一级保养周期为：每季。
　　35、消防水泵二级保养周期为：每年。
　　36、消防水泵中修周期为：五年。
　　37、消防水泵大修周期为：八年。
　　38、风机日常保养周期为：每月。
　　39、风机一级保养周期为：每季。
　　40、风机二级保养周期为：每年。
　　41、风机中修周期为：五年。
　　42、风机大修周期为：八年。
　　43、电梯日常保养周期为：半月。
　　44、电梯一级保养周期为：每季。
　　45、电梯二级保养周期为：每年。
　　46、电梯中修周期为：三年。
　　47、电梯大修周期为：六年。
　　48、高压开关柜日常保养周期为：每月。
　　49、高压开关柜一级保养周期为：每年。
　　50、空调冷水机组日常保养周期为：每月。
　　51、空调冷水机组一级保养周期为：每半年。
　　52、空调冷水机组二级保养周期为：每年。
　　53、空调冷水机组中修周期为：三年。
　　54、空调冷水机组大修周期为：六年。
　　55、干式变压器日常保养周期为：每季。
　　56、干式变压器一级保养周期为：每年。
　　57、火灾报警系统、消防联动控制柜、气体灭火系统的日常保养周期为：每月。
　　58、火灾报警系统、消防联动控制柜、气体灭火系统的一级保养周期为：每季。
　　59、火灾报警系统、消防联动控制柜、气体灭火系统的二级保养周期为：每年。
　　60、楼宇安防系统的日常保养周期为：每月。
　　61、楼宇安防系统的一级保养周期为：每季。
　　62、楼宇安防系统的二级保养周期为：每年。
　　三、物业前期介入篇
　　1、物业前期介入：是指本公司在接管项目以前，开始参与和介入房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等环节，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
　　2、物业前期介入计划实施时，物业应重点关注几个方面：安保系统、智能化系统、管理用房、
　　车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售
　　后服务、物业管理方案和管理合同的确认。
　　3、前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段。
　　4、规划设计评估需要获得的资料：报批报建文件；企划文件；设计文件等。
　　四、物业承接查验篇
　　1、物业承接查验主要工作包括：物业资料查验、物业设施设备实物移交查验、工程质量和使用功能查验等。
　　2、共用部位：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；
　　3、共用设施：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。
　　4、共用设备：是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主共有的附属设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；
　　5、业主专有部位：是指属于业主享有全部所有权的单元房。
　　6、物业承接查验工作依据：物业买卖合同；临时管理规约；前期物业服务合同；物业规划设计方案；建设单位移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。
　　7、当物业具备承接查验条件后，公司应与建设单位（或业主）协商确定承接查验日期，并根据项目情况组建承接查验工作组。
　　8、“承接查验协调会”参加单位有：开发商或业主方（作为召集人）、物业管理处、开发商或业主方聘请的工程监理公司、总包施工单位、各分包施工单位负责人。
　　9、承接查验应准备好验收所需要的记录表格和工具、配件。如：水桶、验电器、灯具、钥匙牌、承装钥匙的容器、鞋套、记录板和笔等。
　　10、物业资料承接查验工作结束后，施工单位应对管理处物业管理员、工程技术人员、秩序维护员、值班员等按专业分别进行相关技术知识以及岗位应知应会培训。培训要求达到秩序维护员、值班员会操作、会使用；工程技术人员会使用、会保养、会判断故障、会维修。
　　11、工程质量和使用功能查验应采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等方法。重点查验业主专有部位、物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。
　　12、因特殊原因，建设单位和施工单位如确实无法整改但不影响其安全、正常使用，此类问题，可作为有缺陷承接查验。
　　13、对于不影响结构安全和设备使用安全的质量问题，也可与建设单位和施工单位协商采用费用补偿办法处理。
　　14、承接查验工作完成后，管理处应与发展商和施工单位进行协商、沟通，保留一部分建筑材料（外墙瓷砖、地面转、地板转、大理石、天花板、木地板等）和特殊的电器、设备配件。
　　15、承接查验工作完成后，管理处应与开发商负责人协商，确定房屋装修的具体要求，确定空调的安装位置、阳台防盗门、防盗窗、纱窗、太阳能热水器等的安装位置和式样。确定改动消防、对讲等弱电设备和线路的处理流程。
　　16、承接查验工作完成后，应要求开发商全面清洗楼宇的外墙、清洗生活水池并提供相关部门出具的水质化验合格证、按照规范为生活水池入口安装盖板等。
　　17、在入伙前，与发展商、施工单位全面核对小区的水、电总表和重要的、区域的水、电表数以及入户的水、电表，保证水电表安装和计量正确。全面记录各户的水、电、气表底数，各方签字确认。
　　18、当科技园区、住宅区等分期开发建设的工程项目经过竣工验收并达到使用条件，且需要提前使用时可以进行分期承接查验。
　　五、设备编号建账篇
　　1、楼宇设备设施经物业承接查验合格并办理相关移交手续后，管理处设备组应在一周内对接管的所有设施设备进行编号，并用EXCEL编制《机电设备统计表》，同时录入到公司设备管理信息系统中。
　　2、设备代码：电器设备—DQ；空调设备—KT；给排水设备—GP；通信设备—TX；电梯设备—DT；智能化设备—IM；消防设备—FH；安防设备—SP
　　六、设备档案管理篇
　　1、设备安装工程、改造工程的资料在竣工后三个月内归档。
　　2、设备当月的值班记录、运行记录、维修保养记录应在下月5日前整理和归档。
　　3、竣工资料的保管期限为永久性保管。竣工资料移交记录、档案销毁报告及清单为长期性保管。
　　4、运行、巡视检查记录、维护保养记录、设备维修记录保存期限为三年。
　　七、设备标识管理篇
　　1、设备标识分类：设备管理标识；设备检查保养记录、设备试运行记录、设备故障维修标识；各种管理制度的标识；设备线路、管道平面图和设备系统图的标识。
　　2、设备管理标识包括：设备、机房名称标识；设备运行工作状态标识；设备安全警告标识；设备提示标识；
　　3、消火栓泵、喷淋泵油漆颜色：红色。
　　4、生活泵油漆颜色：绿色。
　　5、消火栓管标识：明管+“高消或低消”二字+箭头+供水区域范围
　　6、喷淋管标识：明管+“高喷或低喷”二字+箭头+供水区域范围
　　7、生活管道标识：管道名称+箭头+供水区域范围
　　八、工具管理篇
　　1、个人使用工具使用注意事项：不准乱打乱撬；用力应适度；测量不同的参数时注意正确换档（万用表）；注意工具的作用条件（如额定电压、额定电流或承载能力等）；用后擦拭干净工具。
　　2、每半年由主管负责对员工个人工具，进行工具盘点和安全性能检查，以保证工具的完好。
　　3、班组公用工具每月清点一次。
　　4、每年年底主管协同仓管员对各班组公用工具进行盘点清查，对需报损、更新、维修的内容提出申请。
　　九、水电计量管理篇
　　1、高供高计：是指供电企业以高压供电方式（如10千伏、110千伏、220千伏）向用电户供电，按照电力法规有关规定在高压侧产权分界点处装设电能计量装置，对用电户消耗的电能实行计量的一种电能计量方式。
　　2、高供低计：是指供电企业以高压供电方式向用电户供电，电能计量装置装设在用户变压器低压侧，对用户消耗的电能实行计量的一种电能计量方式。
　　3、物业管理区域内采取高供高计计量方式，并且公共用电由物业管理费中支出的计算公式：
　　电费总额=实用电度电费+{[（基本电费+变压器铜铁损电费+线损电费+力率调整费）/建筑面积]×单位建筑面积}+拖欠电费+电费违约金。
　　4、物业管理区域内采取高供高计计量方式，并且公共用电由业主分摊的计算公式：
　　电费总额=实用电度电费+{[（基本电费+变压器铜铁损电费+线损电费+力率调整费+公共用电电费）/建筑面积]×单位建筑面积}+拖欠电费+电费违约金。
　　5、物业管理区域内采取高供低计计量方式，并且公共用电由物业管理费中支出的计算公式：
　　电费总额=实用电度电费+{[（基本电费+线损电费+力率调整费）/建筑面积]×单位建筑面积}+拖欠电费+电费违约金。
　　6、物业管理区域内采取高供低计计量方式，并且公共用电由业主分摊的计算公式：
　　电费总额=实用电度电费+{[（基本电费+线损电费+力率调整费+公共用电电费）/建筑面积]×单位建筑面积}+拖欠电费+电费违约金。
　　7、什么是普通用电：低压供电和容量在100千伏安及以下专用配电变压器的用户用
　　电为普通用电。
　　8、什么是大量用电：10千伏及以上电压供电，容量在101千伏安以上至3000千伏
　　安之间的用电为大量用电。
　　9、什么是高需求用电：10千伏及以上电压供电，最大容量为3001千伏安及以上容量
　　的用电为高需求用电。
　　10、基本电费的计算：对大量用电和高需求用电客户应收基本电费，基本电费按变压
　　器容量计算，大量用电计算方法为：每月每单位容量（千伏安）收费24元；高需
　　求用电计算方法为：每月每单位容量（千瓦、干伏安）收费44元。
　　11、底度电量的计算：居民用电每月少于5千瓦时按5干瓦时计算，普通用电每月每
　　千伏安少于20千瓦时按20千瓦时计算，大量用电、高需求用电每月每千伏少于
　　40千瓦时按40千瓦时计算。
　　12、什么叫力率调整费：力率调整费是供电部门根据国家有关政策的规定，为促进用
　　电客户节约电能，改善电压质量而采取的经济手段。
　　13、功率调整费的计算：先以无功电度表实用无功电量除以有关电度实用有功电量求
　　得比值（TAN），根据比值查功率因数表以及对应的以0.90为标准考核功率因数的
　　调整电费百分比，再以此百分比乘以当月电量电费与基本电费之和得出力率调整
　　电费。
　　14、电费违约金（滞纳金）的计算：深圳供电局规定用户在当月2O日以前交清电费，
　　21日以后逾期要交纳违约金（滞纳金），居民用户每日按欠费总额的千分之一计
　　算，其它用户按每日欠费总额的千分之二，跨年度按千分之三计算。
　　十、房屋完损评定篇
　　1、完好房：是指房屋的结构构件完好，装修完好齐全完整，或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。设备完好率达到98%以上。
　　2、基本完好房：是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备完好率达到95%以上。
　　3、危险房：是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确定住户安全的房屋。
　　4、房屋完好率计算公式：
　　房屋完好率=(完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积)/总的房屋建筑面积×100％
　　十一、设备完好评定篇
　　1、完好设备：
　　设施设备现状和运行情况完全符合设施设备完好标准，得分超95分为完好设施设备。
　　2、基本完好设备：
　　设施设备现状和运行情况有一项达不到完好标准或有2－3项比较小的隐患，得分在86－95，但不影响使用的为基本完好设施设备。
　　3、不完好设备：
　　设施设备现状和运行情况有两项及以上达不到完好标准或只有一项达不到标准并影响正常使用的设施设备，得分在85分及以下为不完好设施设备。
　　4、管理处应在每年底组织人员对所辖区域内的A、B类设备进行一次完好评定。
　　5、设备完好率计算公式：
　　设施设备完好率＝（完好设施设备台数＋基本完好设施设备台数）÷管理处设施设备总台数×100%