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楼宇设备管理的基础工作

来源:    发布时间:2012-11-14 14:12     浏览次数:

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  楼宇设备管理的基础工作是人们在设备管理活动中,为完成设备管理的任务、达到设备管理的目的而进行的必不可少的工作。主要包括楼宇设备管理机构的设置、资料工作和基本管理制度的制定。
  楼宇设备的管理机构是否合理,是管理好楼宇内全部设备的组织保证。设备主管部门的管理工作,既有日常一般性的业务管理,又有专业性、技术性较强的设备维修技术管理,还包括设备的能源管理和楼宇环境管理。能否用最经济的维修费用,管理好楼宇内的全部设备,使其发挥最高效率,与设备管理机构的设置有很大的关系。另外,在国内楼宇设备管理成本中,约有40%为各级管理人员的工薪支出,所以设置一个最有效率的设备管理机构对节约设备管理的成本也是至关重要的。
  一、管理机构的设里原则
  楼宇设备管理机构的设置,应根据楼宇的功能、规模和特点,设备的数量和复杂程度,整个楼宇的经营方式、组织形式以及对设备管理工作的要求、内容等进行综合分析研究后,才能确定设备管理机构的设置形式。
  设备的管理机构必须建立总经理领导下的总工程师(或工程总监)分工负责制。由总工程师(或工程总监)负责全面的设备管理工作。
  楼字设备管理与工矿企业有所不同。工矿企业一般都具有一定的加工能力,而且专业性较强,人员分工较细。楼字设备管理的特点是设备种类繁多,维修人员较少,维修场所及设备机具等又受到一定的限制。这样楼宇设备的管理主要是针对各种设备进行日常的维护和检修,处理应急事故以及中、小型级的保养和修理。对设备进行大修或更新改造等大型工程,一般都委托其他专业公司承包,签订维修合同。因此,在人员的配置上要考虑一专多能的原则。
  在设置楼宇设备管理机构时,既要考虑专业与系统,又要考虑设备所处位置。必须要处理好专业与专业之间、工种与工种之间的协调和配合关系。
  在设置楼宇设备管理机构时,需要考虑到以下人员配置:
  I.国家指定必须设置的值班员(如高压供电值班员)
  2.运行所必须设置的值班人员(如制冷机房操作员)
  3.为紧急及计划维修或巡检所需的机动人员
  4.其他辅助人员(如仓库管理员,秘书等)
  第1项是国家规定必须设置的值班员,所以无从改变。而第2项所需设置人员,我们需考虑到其设置是否必须,以及能否以其他管理方法(如巡检)代替。例如制冷机房值班员可以从三班制改为两班制,因其一般只在白天运行;而水泵房的值班员是否可以取消而改以巡检方法代替等等。这是因为太多的值班人员会大大地扩大人员编制(三班制每个岗位需四人),而对整体的工作效率不会有太大的提高,因值班人员全部时间都在机房内。第3项人员没有固定的岗位,可以充分考虑这批人的工作时间,以求用最少的人手完成最多的工作。第4项人员对设备管理无直接帮助,必须根据实际情况,考虑能否以兼任的方法,把此类职位人数压缩至最低,以减少设备管理之成本。
  二、管理机构的设置方式
  楼宇设备管理机构的设置方式是多种多样的。但根据楼宇的规模和经营目标,可以分为如下几种设置方式:
  (一)按专业系统设里的组织形式
  由于楼宇在建造时,是按专业和系统来划分的。因此,新建楼宇的管理机构也往往按专业和系统来接管。这样对新建楼宇的管理者发现和处理一些设计上的不合理现象和施工遗留问题是较为有利的,而且接管者也能较快地熟悉新建楼宇的各种设备和系统。
  设备主管部门在总工程师(工程总监)统一领导下,设立一到两名工程部副经理,下设若干个专业作业组,如图2.1所示。

按专业系统设置的组织形式
按专业系统设置的组织形式


  (二)按设备分布区城设里的组织形式
  这是按专业系统设置的组织形式基础上的一种改良形式。它是对楼宁内的一些专业性、系统性较强的设施,仍按专业来划分。如:电视音响系统、计算机系统、电话系统等。而对一些设备较集中,又需不同专业维修的设备,按区域进行分工。例如成立客房部、厨房组等,把各专业人员进行混合编组。这种组织结构的特点是,责任性较强、便干检查;缺点是对于较大工程明显地显得力量薄弱。
  (三)按管理性质设里的组织形式
  楼宇设备管理的内容可分为两大部分,其一是设备管理;其二是设备维护和维修。而设备维护和检修又可以分为日常维修和计划检修,即预防性维修。
  楼宇设备管理部门可按上述特点把人员分为三大部分,即设备管理组,日常维修组和计划检修组。如图2.2所示。这种组织结构的特点是把日常维修保养工作和计划性维修工作分开进行。这样可以有充分的力量对设备进行预防性维修,以提高设备的使用寿命,减少维修费用。日常维修组包括设备计算机和消防报替的值班人员,三班维修人员和各种设备的运行人员,每班人员的组成是由各种不同工种混合编组。要求日常维修成员最好是一专多能,能应付不同工作的维修工作以提高设备维修的效率。
  总之,楼宇设备管理机构的组织形式要根据楼宇的功能和规模、设备的数量和复杂程度等进行选择和设置。

按管理性质设置的组织形式
按管理性质设置的组织形式

 

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