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房屋及设施设备管理

来源/作者:网络(如侵权,联系删除)     发布时间:2017-07-06 10:09     浏览次数:
  一、房屋及设施设备的种类和组成部分
 
  (一)房屋的种类和基本组成部分
 
  1.房屋种类的划分
 
  (1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为:砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构;
 
  (2)按房屋承重受力方式可分为:墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架简体结构承重和大空间结构承重;
 
  (3)按房屋的层次和高度可分为:低层建筑、多层建筑和高层建筑;
 
  (4)按房屋的用途可分为:居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。
 
  2.房屋的基本组成部分
 
  (1)结构部分――基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等;
 
  (2)装修部分――门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等;
 
  (3)设施设备部分――水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。
 
  (二)设施设备的种类和组成
 
  各类物业常见设施设备的种类和组成见表7-1。
 
  另外,在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备,如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。
 
  二、房屋及设施设备管理的基本要求
 
  (一)基本要求
 
  (1)做好房屋及设施设备的维护保养工作,充分发挥设施设备功能,有效延长设施设备的使用寿命,并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。
 
  (2)开展技术更新与改造,降低能源消耗,改善房屋及设施设备状态。
 
  (二)评价参考主要指标
 
  房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。
 
  三、房屋及设施设备管理的内容与方法
 
  (一)设备使用管理
 
  TPM培训公司说过:房屋及设施设备的使用管理,一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作,使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上,正确使用房屋及设施设备。另一方面,物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作,确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行,降低维护费用,延长房屋和设施设备的物理寿命。
 
  (二)设备维修保养管理
 
  维修保养的主要内容包括:对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下(如较为复杂的设备和系统)的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。
 
  (三)设备安全管理
 
  (1)通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识,了解安全防护知识和安全管理规定。
 
  (2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。
 
  (3)提供必要的安全和防护装置装备。
 
  (四)技术档案资料管理
 
  房屋及设施设备相关技术资料在归档前,物业管理单位的相关部门和人员要加强管理,妥善保管,避免遗失,确保物业管理档案资料的完整性。
 
  (五)采购和零备件设备管理
 
  一是加强计划采购,尽可能减少零星采购,建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量;二是对不设库存的零部件,建立起畅通的采购和供应渠道;三是严把采购质量关;四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件,建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。
 
  (六)工量具和维修用设备管理
 
  工量具和维修用设备的管理应该责任到人,建立健全使用、保养制度,定期进行校验,以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表,应指定责任人,固定保管地点,强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备,则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。
 
  (七)外包设备管理
 
  外包主要有两方面的内容:一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司,包括运行操作、维护保养和修理等项工作,如电梯、中央空调等;二是将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。
 
  (八)技术支持
 
  在进行设备管理时,技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助,如故障诊断、维修方案等,多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量,培养专业技术人才的有效方法。



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